Você sabe o que é alienação fiduciária de imóvel? Qual Lei a rege e como funciona? Se você tem dúvidas em qualquer um desses pontos ou outros questionamentos, este post foi feito para você.
Aqui, conceituaremos de forma detalhada a alienação fiduciária de imóvel, também descreveremos como a alienação fiduciária funciona e qual Lei a compreende. Continue lendo e confira!
O que é alienação fiduciária de imóvel?
A alienação fiduciária de imóvel foi criada em 20 de Novembro de 2017 com a edição da Lei nº 9.514. Porém, em 17 de Julho de 2017 foi sancionada a Lei nº 13.645/2017, a qual alterou outras diversas leis de Direito Imobiliário.
Nisso, as regras da alienação fiduciária de imóvel foram modificadas. Isso acabou gerando algumas dúvidas e até mesmo o questionamento sobre o que é alienação fiduciária de imóvel. São exatamente essas dúvidas que pretendemos esclarecer neste post. Veja:
A alienação fiduciária de imóvel é uma garantia do fiduciário (credor), o qual recebe a transferência da propriedade do imóvel do fiduciante (devedor), até que a dívida seja paga.
Quando há atrasos no pagamento, o devedor continua usando o bem, porém, este não mais o pertence. Caso a dívida seja quitada, o imóvel retorna à posse do devedor. Mas, se o pagamento não for feito em tempo hábil, o credor pode usar a garantia e reaver a posse do imóvel junto ao devedor.
Como a alienação fiduciária de imóvel funciona?
Regulada pela Lei nº 9.514 mais as edições da Lei nº 13.645/2017, a alienação fiduciária de imóvel pode ser executada em caso de inadimplemento. O procedimento é extrajudicial. Ou seja, não ocorre a participação do Poder Judiciário (não há envolvimento de um juiz). Todo o processo é feito no Cartório de Registro de Imóveis. Funciona da seguinte forma:
1. Vencimento do empréstimo
Após o vencimento do empréstimo e tendo sido ultrapassada a carência celebrada em contrato, o fiduciante (devedor) é notificado em mora, pelo Oficial de Registro de Imóveis.
2. Notificação
O oficial fará até 2 tentativas de notificação ao fiduciante. Caso não o encontre e haja suspeita de ocultação, ele pode intimar qualquer familiar do devedor. Caso também não encontre nenhum, poderá intimar qualquer vizinho. Se for um condomínio com portaria a intimação pode ser feita ao funcionário que receber a correspondência. O oficial retornará ao imóvel para efetuar a intimação, na hora que designar.
Outra forma cabível de notificar o devedor é via citação por edital. Nesta opção, o Oficial de Registro de Imóveis publica em jornais local de grande circulação a citação do devedor, valendo como citado durante o período de 3 dias da publicação. Assim, o fiduciante não consegue evitar a intimação ou alegar desconhecimento.
3. Quitação da dívida ou inadimplemento
O devedor terá um prazo de até 15 dias para pagar todos os valores vencidos e aqueles que vencerem até a data do pagamento (parcelas, juros, tributos, encargos, taxas de condomínios, despesas da cobrança, etc.).
Depois dos 15 dias, caso o pagamento seja devidamente efetuado no cartório, o fiduciário recebe os valores (reduzidas as despesas da cobrança e intimação), em até 3 dias seguintes.
Então, o devedor volta a ter posse do imóvel. No caso de financiamento por recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (mesmo o Minha Casa Minha Vida), o prazo para que o devedor efetue o pagamento é de 45 dias (os 15 dias normais mais 30 dias previstos no art. 26-A, § 1º).
Porém, mantendo-se a inadimplência, a propriedade do imóvel é consolidada em favor do credor. Depois de 30 dias, o credor promove a alienação do imóvel, de modo que a propriedade vai a leilão para sua venda. O devedor é informado sobre o local e data do leilão por correspondência endereçada aos dados descritos no contrato.
4. Leilão se a inadimplência persistir após o prazo determinado
O valor do leilão será sobre o valor do imóvel descrito no contrato ou sobre o valor de referência para o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), o que for maior.
Se a maior oferta neste leilão for inferior ao o anteriormente previsto, será feito um segundo leilão no decorrer de 15 dias. O segundo leilão terá o valor mínimo do saldo devedor total e despesas.
Então, se o valor arrecadado com o imóvel leiloado for superior a dívida e despesas, o restante é entregue ao devedor. Porém, se o valor da arrematação for inferior às dívidas totais, o devedor é exonerado. A dívida é quitada em 5 dias.
Descrito isso, esperamos ter esclarecido o que é alienação fiduciária de imóvel e como ela é executada. Se você conhece alguma pessoa na situação do fiduciário ou do fiduciante, compartilhe este post e a ajude a tirar suas dúvidas!
Fontes:
https://fellipesd.jusbrasil.com.br/artigos/525208536/alienacao-fiduciaria-de-imovel-entenda-o-procedimento-apos-a-lei-13465-17
https://edufranca.jusbrasil.com.br/artigos/111809422/a-alienacao-fiduciaria-de-imovel-como-garantia-de-divida-futura